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央行双降后房地产最受益 “地王”重出江湖

发布时间:2015-10-26 阅读量:次 来源:每日经济新闻

10月23日,央行宣布再降息及再降存款准备金率。其中银行的房贷利率经过连续降息已经跌入自2009年以来的最低。此前,企业的开发贷、公司债利率也已经跌至较低水平。在资金使用成本不断降低,流动性相对充裕的大背景下,资产价格存在上涨可能性,那么开发商和购房者应该奉行怎样的投资策略呢?

上周末,在央行再度宣布实施“双降”后,与CPI涨幅相抵,实际上的负利率时代已经来临,资产价格或将引发新一轮上涨,房地产无疑是最重要的受益者之一。

难道是“春江水暖鸭先知”?进入10月份以来,以京沪为代表的土地市场异常火爆。继葛洲坝(600068,SH)掷49.5亿元获得北京丰台地块,以7.5万元/平方米的楼面地价刷新单价地王记录;中国金茂碧桂园联合体又以140%溢价率、51.8亿元夺得两宗地。“地王”频现的背后,与流动性充裕不无关系。中原地产研究中心的统计数据显示,自今年下半年起,房企密集发行公司债,截至截稿前,年内的实际发行量超过1700亿元,远高于去年全年的235亿元。对于许多手握重金的大型房企而言,砸向土地市场似乎是最好的去向。

然而,在本轮流动性宽松的背后,多数城市的商品住宅库存压力依然高企。对于房企而言,高价抢地是否隐藏着风险?是否还有稳健的投资渠道?

“地王”重出江湖

北京市国土资源局网站公布的统计数据显示,从10月20日到11月23日,北京共出让31宗土地,总起始价合计高达624.17亿元。如无意外,今年北京的土地出让金将突破2000亿元大关。

广州的土地市场升温迹象也明显,就在央行“双降”当天下午,路劲地产击败保利、碧桂园等强敌,以19.4亿元的总价加29700平方米的配建面积,夺得广州市花都区的新任单价“地王”。当天晚上,广州市房管局一口气推出位于琶洲、番禺区的6宗地块,起拍价达到46亿元。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,对于房企来说,现在要做的首先是借钱,借得越多越好,因为负利率会让企业的融资成本降低;其次是拿地,因为负利率让货币贬值更快,土地反而更加值钱。

大型房企似乎早已意识到负利率时代背后的机会,纷纷通过发债充实“弹药”。

中原地产研究中心的统计数据显示,截至截稿前,年内已经有超过60家上市房企已经或计划发行境内公司债,预期融资金额高达1700亿元,而在2014年全年房企发债融资金额只有235亿元。仅仅是恒大地产一家,今年通过境内发债融资金额便达到400亿元。

在拥有充裕的现金后,砸向土地市场已经成为房企之间的共识。

在克而瑞研究中心分析师杨科伟看来,今年以来,房地产市场结构性分化严重,促使房企向一线和部分二线城市集聚,就连坚持深耕三、四线城市的碧桂园、恒大都纷纷抢占一线城市市场,在一线城市土地供应匮乏、货币政策宽松、资金充足等有利情况下,房企拿地情绪高涨更易推动地价超预期上涨。

建议房企冷静拿地

如今,巨量流动性再度释放,对于豪赌楼市将出现“大牛市”的房企而言,高价抢地是否隐藏着风险?“如今的市场环境与2009年已经大不相同。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,一方面,从2014年起,自主性需求、投资性需求和农村人口进城需求都在下降,市场剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求,因此未来房地产销售下滑的趋势将不可逆转;另一方面,多数城市的库存依然高企,很多城市的地方政府即便在未来3~5年内不再出让一亩土地,也可以保证市场的足够供应。在需求萎缩、供应大增的情况下,房地产要重现2009年后的大牛市几乎不可能。

在欧阳捷看来,虽然一线城市房地产市场长线看好,但如今地价已经被大幅抬高,一旦接下来市场发生波动,短期被套牢无可避免。龙头房企可以凭借均衡布局抵御局部风险,但对于规模有限的中小型房企而言,少数一线城市项目的套牢就可能引发生存风险。

中国房地产业协会原副会长朱中一告诉记者,虽然今年全国商品房销售面积将好于去年,但市场的回暖动力更多来自调控政策的放松。“今年以来的刺激政策其实是在透支未来的需求,资本市场已经用低估值告诉大家未来的结果。”中信建投首席研究员苏雪晶在《2015年三季度地产金融形势发布会》上表示,目前房地产市场面临两大不明朗因素,一个是人民币汇率问题;另外一个就是后续需求的问题,因此建议房企一定要在土地市场保持冷静。

如何获取攻守平衡

在流动性充裕的大背景下,尽管房地产市场存在短期繁荣的机会,但盲目扩张所带来的风险不言而喻,对于房企而言,如何在防守与进攻之间获取平衡是关键。“对于大多数上市房企而言,成功发债后的钱用来干嘛?”欧阳捷认为,目前经济形势不稳,连百强房企也有传出破产、并购等消息。因此在房企拿到现金后,应该用来偿还债务降低杠杆率,或者替换前期的高息负债,减少利息支出,甚至拿着现金等待市场机会,只有谨慎的经营策略才能做到手中有粮心里不慌。

对于实力雄厚的超大型房企而言,相对于在土地市场高价抢地,入股甚至收购发展不佳的中小型房企或许是更好的选择。万科于10月13日宣布,公司将以每股2.20港元认购绿景中国地产(00095,HK)3亿股新股份,占公司已发行股本约17.81%。

此外,增加海外发达市场的投资占比,也有利于对冲境内经济下行以及人民币贬值风险。万科于日前便宣布,拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的The Stage项目20%股份,一举进入欧洲房地产市场。世茂集团更以总价70.2亿港元,成功获得香港九龙大窝坪延坪道一幅住宅地。

不过,世邦魏理仕策略顾问部中国区资深董事王淳提醒,房地产开发具有极强的地方性差异,境内房企在筹备海外开发项目前期,应该充分考虑地方政策、法律、税收、竞争等方面与国内的差异,避免在拿地后产生不可预知的风险。